民宿風口遠去 “情懷”與“商業”如何取舍？
日期(qi)：2019-03-25 15:43:09 來(lai)源：凡帝朗(lang)
在(zai)不(bu)同的(de)地(di)區(qu)，民(min)宿(su)發(fa)展(zhan)處于(yu)不(bu)同的(de)周期(qi)階段，雖然租金上漲、入住率(lv)降低、房價低位(wei)徘徊等問題均有(you)不(bu)同程度出現，有(you)人開(kai)始逃離，但也有(you)人不(bu)相信紅利已去，依舊(jiu)跑步進場。
每(mei)一個(ge)(ge)文藝青年(nian)心中都有(you)一個(ge)(ge)歸(gui)去來兮的(de)田園夢(meng)，而民宿的(de)出(chu)現似乎成為了這(zhe)種情懷和生(sheng)計的(de)平衡(heng)點，逃(tao)離樊籠的(de)理(li)想有(you)了經濟載(zai)體，民宿之(zhi)火迅速燎原。
但這種和諧(xie)實際上只(zhi)有少(shao)數(shu)人可以掌握。當民宿產業雜糅了經濟利益之后，這種理想化的生意又有多少(shao)人能夠堅持。
在民(min)宿發展較早的區域，如麗江、大理、廈門鼓浪嶼等地，早期的民(min)宿創業者已然開(kai)始撤退。
陳克(化名)2014年(nian)(nian)開(kai)始(shi)在麗江開(kai)了一(yi)家民(min)宿，實現了“彩(cai)云之南(nan)，綠水(shui)之畔，開(kai)一(yi)間客棧”的愿望。但(dan)他當時不知道，那(nei)正是麗江民(min)宿發展來到重要(yao)轉折(zhe)點的一(yi)年(nian)(nian)。
在(zai)(zai)此(ci)之前，麗江的(de)(de)民(min)宿(su)已(yi)經全國聞名(ming)，在(zai)(zai)2013年達到頂峰狀態，特別是麗江古鎮和(he)束河古鎮中的(de)(de)民(min)宿(su)在(zai)(zai)旺季一房難求。但這(zhe)種火(huo)熱也成為了背后各種矛(mao)盾的(de)(de)導火(huo)索。
首當(dang)其沖的(de)(de)就是房(fang)東(dong)毀(hui)約瘋漲房(fang)租。2014年，束河古(gu)鎮發生了(le)房(fang)東(dong)強行驅趕租客的(de)(de)“潑(po)糞”和“潑(po)漆”事件。除了(le)外在糾紛(fen)，民(min)(min)宿數量幾何式的(de)(de)增長速度(du)與游客增長并不匹配(pei)，市場飽(bao)和愈加嚴重，開始了(le)民(min)(min)宿內部(bu)的(de)(de)惡性競爭。
“我們(men)這個行(xing)業就是要跟著大(da)勢走，麗江很明(ming)顯，我們(men)這樣的小(xiao)店已經生存不下去了。”陳克說，這也(ye)是他(ta)在2018年離(li)開麗江的原(yuan)因。
現在(zai)(zai)，陳(chen)克在(zai)(zai)深圳較場尾民宿小鎮一(yi)家(jia)民宿中當掌(zhang)柜。他告訴記者，來之(zhi)前他也(ye)曾盤算著等摸清楚情況(kuang)和朋友在(zai)(zai)這(zhe)里(li)投資一(yi)家(jia)自己的(de)民宿，但現在(zai)(zai)他已經基本打(da)消了這(zhe)樣(yang)的(de)想法。
“投(tou)資回報率是過不(bu)去(qu)的坎，深圳(zhen)這邊投(tou)資額特別高，不(bu)像麗(li)江，我當(dang)年(nian)20多萬(wan)就開起(qi)了一家民宿，這邊需要200萬(wan)-300萬(wan)。”陳克說。
在不斷被(bei)市(shi)場(chang)“教育”的過程中，民宿業(ye)內似乎已經形(xing)成(cheng)了某種條件反射(she)，只要一提到“情(qing)懷(huai)”，后面馬上(shang)要接上(shang)“盈利(li)才(cai)是硬(ying)道理(li)”才(cai)顯得主流。與此同時，地方政府、開發商和(he)資本方對于民宿產業(ye)紛紛“亮劍”，游(you)戲(xi)規則悄(qiao)然改變。
在不(bu)同(tong)的地(di)區，民(min)宿發(fa)展處于不(bu)同(tong)的周期階(jie)段(duan)，雖然租金上漲、入住率降低、房(fang)價低位徘徊等問題均有不(bu)同(tong)程度(du)出(chu)現(xian)，有人開(kai)始逃離，但(dan)也(ye)有人不(bu)相信紅利已去，依舊跑步進場。
民宿投資拐點
業內(nei)普遍認為，中(zhong)國民(min)宿行業的加速(su)從2007年左右(you)開始，陸續出現(xian)了(le)云南麗江、大理(li)、浙(zhe)江莫干(gan)山、廈門鼓(gu)浪(lang)嶼、廣西陽朔等典型集(ji)群(qun)區域。
也是在2008年(nian)左(zuo)右，深圳大(da)鵬(peng)新(xin)區較(jiao)場尾迎來(lai)第一(yi)批民宿，由外來(lai)的沖浪及帆板愛好者自發改造民居經營(ying)，逐步吸引一(yi)些自由職業者加入。
經過了(le)幾年(nian)(nian)的(de)靜(jing)默期，得益于2011年(nian)(nian)在深圳舉行的(de)世界大(da)學生(sheng)運動會，不少項目(mu)都在大(da)鵬新區開賽，較場尾民(min)(min)宿也一夜成名。像(xiang)所有(you)老(lao)套的(de)故事一樣(yang)，在接下來的(de)幾年(nian)(nian)中(zhong)，這里的(de)民(min)(min)宿數量飛速增長，從2008年(nian)(nian)的(de)兩家，發(fa)展到(dao)2013年(nian)(nian)75家，再(zai)到(dao)2016年(nian)(nian)較場尾古城(cheng)片區民(min)(min)宿接近(jin)400家。
2016年，較場尾民(min)宿(su)接待游客超(chao)過100萬人(ren)次，游客人(ren)均食宿(su)消費600-800元，全年旅游收入突破5億元，成(cheng)為深(shen)圳(zhen)濱(bin)海旅游的一大亮點(dian)。
不過，另一組數據卻有些(xie)駭人聽(ting)聞(wen)。深圳市大鵬新(xin)(xin)區民(min)宿(su)協會發表的一份報告顯(xian)示，2016年按照全成本(ben)核算大鵬新(xin)(xin)區虧損民(min)宿(su)超過9成。兩年過去，較場尾(wei)是否(fou)重(zhong)新(xin)(xin)走(zou)上了(le)“上坡路”？
3月12日，記(ji)者來到(dao)了較場尾民宿(su)小(xiao)鎮。中午時分，路邊海鮮(xian)檔的(de)服務員和(he)氣墊船、快艇經(jing)營者紛(fen)紛(fen)走到(dao)街上(shang)來招(zhao)攬生意。或(huo)許因為(wei)不(bu)是旺季或(huo)周(zhou)末，民宿(su)小(xiao)鎮上(shang)的(de)游(you)客并不(bu)是很(hen)多，許多沿(yan)街民宿(su)掛出了轉(zhuan)讓的(de)招(zhao)牌，有(you)的(de)大門緊(jin)閉，有(you)的(de)仍在營業。
記(ji)(ji)者看到，一(yi)家名(ming)(ming)叫春天里的(de)(de)客棧在門口(kou)掛(gua)出了轉讓信息，與較場尾的(de)(de)大部分民(min)宿一(yi)樣，民(min)宿的(de)(de)老板并不在店內，全權交給掌柜經營。該店掌柜于(yu)勇(化名(ming)(ming))是一(yi)位東北大叔(shu)，他告訴記(ji)(ji)者，他其(qi)實(shi)剛來不到三(san)個月。
“這幾個月中，入住率能達(da)到15%～20%就(jiu)不錯了。聽其他老客棧的老板聊天(tian)，去年夏(xia)季的情況(kuang)也一般(ban)，他們這與2018年大鵬新區開始(shi)實施的預約通行有很(hen)大關系。”于勇表示(shi)。
記者(zhe)查詢發現，預約(yue)通行在五一小(xiao)長(chang)假(jia)、8月(yue)的周末(mo)和國慶(qing)節長(chang)假(jia)期間實行，正是傳(chuan)統旺(wang)季。
于勇還(huan)指出，游客(ke)不多(duo)，與海灘(tan)(tan)情況也(ye)有關，較場尾的沙(sha)灘(tan)(tan)本來就窄，游船、快艇(ting)等都把(ba)沙(sha)灘(tan)(tan)給占了，游客(ke)沒地方玩。
記者詢問的另一家民宿老板(ban)李冰(化名)表(biao)示(shi)，他在這開店(dian)五(wu)六(liu)年(nian)，現(xian)在顧客明顯沒有前幾年(nian)多了(le)。
李冰認為，較場尾的民宿發展其實陷入了某種惡性循環。游客不多直接帶來的是民宿營業(ye)收入的減少，同時房租(zu)壓力日漸增長。
“2015、2016年游客(ke)較多(duo)，房租一下(xia)就(jiu)漲起來了。現在(zai)好多(duo)民(min)(min)(min)宿(su)轉讓費都不要(yao)就(jiu)跑了。這個村里面400多(duo)家(jia)民(min)(min)(min)宿(su)，少說(shuo)也(ye)有1/4在(zai)轉讓的。”李(li)冰說(shuo)，“因為租金貴、壓力大，民(min)(min)(min)宿(su)老板只能(neng)通過(guo)將一樓出租平(ping)衡收入。”
“我們(men)是(shi)2013年進來(lai)的，當時(shi)的民宿(su)和現(xian)在完全不是(shi)一個感覺。”李(li)冰(bing)認為，當時(shi)的民宿(su)才是(shi)實際意義上的“田園牧歌”，周圍環境比較清靜。現(xian)在整條街一樓(lou)都是(shi)燒烤、餐飲、酒吧，太亂(luan)、太商業化(hua)了(le)，沒(mei)有那(nei)種(zhong)舒適感，游客自然少了(le)。
于勇也向記者(zhe)透(tou)露(lu)，現在租金壓力太大(da)了，“這一棟房租金2萬(wan)每個月，聽說民宿老板去年(nian)虧損將近20萬(wan)。”
陳克告訴(su)記者，這(zhe)里的很(hen)多民(min)宿(su)(su)主人與房(fang)東簽訂的是遞增合同，他所在(zai)的這(zhe)家民(min)宿(su)(su)，2016年(nian)房(fang)租(zu)30萬(wan)、2017年(nian)36萬(wan)，2018年(nian)漲(zhang)到(dao)84萬(wan)，今(jin)年(nian)是100萬(wan)。但好(hao)在(zai)去年(nian)暑(shu)假旺季生(sheng)意(yi)還(huan)不錯(cuo)，入住率能(neng)達(da)到(dao)70%多，2018年(nian)純利潤達(da)到(dao)了40多萬(wan)。
“因為這家店接(jie)待(dai)量比較大，所以(yi)2018年主打做團(tuan)(tuan)建，在淡(dan)季12月接(jie)到了20多場團(tuan)(tuan)建訂單，最(zui)后算賬下來12月的收入和暑(shu)假持平。”陳克說，想要(yao)在租金(jin)高企的環境下生存下來，還是要(yao)下功夫。
據多位(wei)房東說，以前只是(shi)位(wei)置(zhi)不(bu)太好、不(bu)看海的(de)民宿在轉讓(rang)，但現在連沿海一排、二排的(de)民宿也開始了不(bu)斷(duan)被“倒(dao)手”的(de)命運。
“白宮(gong)民(min)(min)宿是一(yi)家在(zai)(zai)較場尾經營(ying)六(liu)七年的民(min)(min)宿連鎖品(pin)牌，有很多家分店，但現(xian)在(zai)(zai)也在(zai)(zai)陸續轉讓，目前只有一(yi)家在(zai)(zai)營(ying)業。”陳克說。
在陳克看來，這(zhe)里(li)的情(qing)況(kuang)和麗江其實(shi)是(shi)類似(si)的，想做好，投(tou)資很大(da)，競爭也很大(da)。“五年的投(tou)資回(hui)報期(qi)很長，等你回(hui)本的時候，你又該(gai)投(tou)錢裝(zhuang)修了。”
不過，記者在調查中發現，在市場的作用下，一些房東已(yi)經開始(shi)主(zhu)動降租或者簽訂非遞增的租賃(lin)合同，但較場尾(wei)民宿想要(yao)重回(hui)高峰目前看(kan)來還(huan)很難。